SILIC
le développement dans le Grand Paris
Premier propriétaire privé de parcs d’affaires en Ile-de-France, Silic, cotée sur NYSE d’Euronext Paris, est à la fois constructeur, commercialisateur et gestionnaire. Son patrimoine comprend 210 immeubles en exploitation, soit 1 200 000 m2 de bureaux et bâtiments mixtes. Le groupe, qui a déjà installé 750 entreprises, poursuit sa croissance sur les principaux pôles de développement du Grand Paris. 65 000 m2 de bureaux sont en cours de réalisation. Simultanément, des acquisitions sont venues renforcer ses positions patrimoniales et ses réserves foncières. Philippe Lemoine, directeur général, revient sur les spécificités du modèle Silic et ses orientations stratégiques.
M2 : Quels sont aujourd’hui les principaux parcs d’affaires Silic ?
Philippe Lemoine : 
Silic a livré son premier immeuble en 1969 à Orly-Rungis. Depuis, notre société a poursuivi sa vocation qui est d’accompagner les entreprises fran- çaises et internatio- nales sur les princi- paux pôles franci- liens. Notre activité se concentre principalement sur quatre sites majeurs : Orly- Rungis, Roissy-Paris Nord 2, La Défense- Nanterre Préfecture, Nanterre-Seine et une nouvelle adresse au Nord de la capitale : Paris-Saint Denis.
Orly-Rungis s’étend sur 63 hectares et rassemble 350 sociétés sur 412 000 m2 bâtis répartis dans 75 immeubles.
Roissy-Paris Nord 2, dont le premier bâtiment a été mis en service en 1982, compte à ce jour 160 000 m2 et 28 immeubles.
La Défense-Nanterre Préfecture a atteint 173 600 m2 de bureaux avec l’achève- ment de Grand Axe 2 livré à Axa en sep- tembre 2010. La compagnie d’assurances compte désormais dans cet ensemble 6 500 collaborateurs, soit la plus forte concentration au monde de ses salariés. Paris-Saint-Denis est un nouveau territoi- re d’intervention appelé à devenir notre quatrième parc tertiaire. Un premier bâti- ment de 22 000 m2 sera livré en sep- tembre 2011.
Notre groupe est également présent à Nanterre-Seine, Colombes, Villebon- Courtaboeuf, Cergy-Pontoise, Fresnes, Antony et Evry-Courcouronnes. Ce patri- moine diversifié est, de fait, localisé sur cinq des huit principaux pôles de développement du Grand Paris.
M2 : Comment a évolué le positionnement des parcs Silic ?
Philippe Lemoine : Nous avons engagé, à la fin des années 90, une politique de tertiarisation qui perdure à l’heure actuelle. Ainsi, les bureaux représentent 80% de la valeur de notre patrimoine, mais seulement 60% des surfaces. Cette mutation s’est traduite, d’année en année, par une hausse régulière de la valeur locative. Les loyers en dix ans, ont été multipliés par 2,5. Nous sommes passés de 68 M€ de revenus locatifs annuels à 168 M€, alors que la surface du patrimoine s’est accrue seulement de 974 000 m2 à 1 200 000 m2 pendant la même période. Sur dix ans, Silic a généré un TRI de 13,9% annuel. Concernant les emplois : 6000 personnes travaillaient à Orly-Rungis en 1995 sur 243 800 m2. En 2010, 412 000 m2 accueillent 350 sociétés et 18 000 personnes.
M2 : Pourriez-vous revenir sur les caractéristiques du modèle du parc d’affaires Silic ?
Philippe Lemoine : Il est axé sur un concept de bureaux aux meilleures normes internationales, dotés également d’une vaste gamme de services. Le tout est proposé dans un rapport qualité-prix très compétitif pour la région parisienne. La proximité des transports en commun, une identité architecturale alliée à un cadre de vie convivial, des surfaces variées et flexibles, un fort engagement environnemental constituent autant d’atouts. Face à un immeuble isolé, les parcs d’affaires Silic bénéficient de nombreux services, d’une gestion de pointe et de charges maîtrisées en raison de l’effet de masse. Orly-Rungis a constitué, dès l’origine, un observatoire des besoins des entreprises qui s’est renforcé au fil des ans. Aujourd’hui, nous avons des comités de retour d’expérience et des enquêtes de satisfaction qui nous permettent de mieux appréhender les besoins des entreprises comme par exemple «les services». Nous avons été les premiers à installer une crèche interentreprises. Peu à peu, celles-ci sont étendues aux autres parcs. Notre filiale Socomie en charge de la commercialisation et de la gestion veille, au quotidien, à la qualité de l’environnement et des prestations fournies.
M2 : Plus précisément, quels types de services évoquez-vous ?
Philippe Lemoine : Outre une offre aujourd’hui banalisée comprenant : restaurants interentreprises, crèches, agences bancaires, d’interim et de voyages, salles de fitness, locaux d’archivage… 
de nouvelles prestations sont, au fil du temps, mises en place qui, chaque fois, sont innovantes. A titre d’exemple, des parcs Silic se sont enrichis d’une conciergerie, d’un relais-colis, d’une navette de liaison avec les gares et aéroport ou un centre commercial à l’heure du déjeuner. Plus récemment, nous avons mis au point un service de location horaire de voitures immédiatement disponibles. Ce dispositif, appelé Carbox, est basé sur le même principe que le Vélib. Nous encourageons aussi et organisons le covoiturage via un site web dédié.
D’une manière générale, nos équipes sont à l’écoute des utilisateurs. Nous réalisons des enquêtes annuelles afin de mieux détecter leurs besoins. Cette remontée d’informations nous a permis de créer en 2005, à Rungis, la première crèche interentreprises privée. Nous en sommes aujourd’hui à deux sur Rungis et à cinq sur l’ensemble de nos parcs d’affaires. Et toutes proposent de larges amplitudes horaires.
M2 : Comment s’opère la modernisation des sites et des immeubles les plus anciens ?
Philippe Lemoine : Nous mettons en oeuvre ce que j’appelle la méthode du «foncier rémunéré». Les actifs occupés feront l’objet de restructuration lourde ou de démolition dès leur libération. Cette mutation concerne un urbanisme des années 1970-80. Aux bâtiments bas et épais se sont substitués des immeubles offrant un épannelage élevé et élégant, bénéficiant d’une forte visibilité et parfois d’un atrium couvert. Une telle reconfiguration repose sur la base d’un nouveau Schéma Directeur de l’Aménagement Urbain. Silic travaille sur des plans de développement à 10 ans intégrant différents scénarii. Ce processus permet de remodeler les actifs les plus anciens aux moments opportuns et dans les meilleures conditions. Nous prenons bien sûr en compte des modifications environnementales telles l’arrivée de nouveaux modes de transport. Le tramway a des conséquences très favorables sur le devenir de nos sites que ce soit le futur Tramway7 à Rungis ou le Tramway2 pour Axe Seine à Nanterre.
M2 : Comment Silic intègre la notion de développement durable dans le renouvellement du bâti comme sur les nouveaux chantiers ?
Philippe Lemoine : Le souci de la qualité et du développement durable se traduit d’abord par une forte mobilisation des hommes et des femmes du groupe. Un tel état d’esprit a permis de recevoir la certification ISO 14001 concernant la qualité de gestion environnementale de tous nos parcs. La gestion locative et la maitrise d’ouvrage sont certifiées ISO 9001 v2000. La mise en chantier de toutes nos constructions s’inscrit désormais dans une démarche de certification HQE, Breeam et de labellisation THPE. La certification HQE exploitation est en cours d’instruction.
Sur le plan spécifiquement énergétique, Silic a souscrit des Certificats Equilibre auprès d’EDF Entreprises à hauteur de sa consommation annuelle d’électricité, obtenant en contrepartie que l’équivalent de 40 000 MWh issus de sources d’énergies renouvelables soit injecté sur le réseau électrique métropolitain. En 10 ans, la consommation énergétique de nos parcs d’affaires a été divisée par deux. Depuis 2009, le groupe a diminué de la sorte son empreinte carbone de 3 440 tonnes de CO2/an. Par ailleurs, nous instaurons progressivement le tri sélectif des déchets.
La biodiversité constitue un autre volet d’action essentiel dans ce domaine. A titre d’exemple, nous nous sommes lancés dans la réactivation de l’écosystème autour des bassins de Roissy Paris Nord 2. La première étape a été l’introduction de moules d’eau douce afin de créer une filtration naturelle, puis l’installation de nids flottants et de nichoirs, la mise en place de ruches et la végétalisation des berges.
M2 : Sur le plan locatif, pouvez-vous dresser un premier bilan des transactions réalisées au cours de l’année 2010 ?
Philippe Lemoine : Les trois premiers trimestres de 2010 ont été marqués par un fort volume de signatures portant sur 76 500 m2. Plus précisément, 95 nouveaux baux ont été concrétisés. Parmi les entreprises venues rejoindre notre «club» de locataires : Volvo, Jaguar, Chubb, Amica, BNP Paribas, Chateauform’France, LaSer Symag, Veritas…
Les valeurs locatives varient selon les localisations. Dans le neuf, elles se situent à environ 410 €/m2/HT/HC pour Nanterre Préfecture, 250€/m2/HT/HC à Rungis, 300 €/m2/HT/HC à Nanterre-Seine comme à Saint-Denis.
D’une manière générale, Silic accueille des sièges de sociétés d’envergure nationale et internationale dans des secteurs d’activité très variés. Le CAC 40 est particulièrement bien représenté : Axa, Alcatel-Lucent, Danone... La fidélité des locataires depuis le début des années 70 est le meilleur témoignage de satisfaction.
M2 : Votre plan de développement comporte de nouvelles constructions. Pouvez-vous nous présenter les livraisons de 2010 et celles à court terme ?
Philippe Lemoine : Nous avons actuellement 80 000 m2 de bureaux en cours. Sur Nanterre-Préfecture, la dernière tranche de Grand Axe 2 vient d’être livrée. Conçue par Arte Charpentier-Gérard Simonetti-Malaspina, cette réalisation a intégré la création d’une nouvelle gare RER Station Nanterre-Préfecture, d’une mairie annexe et de commerces.
A Orly Rungis, au coeur du plus grand pôle tertiaire du sud parisien, le Montréal est en cours de livraison : 15 000 m2 de bureaux neufs aux façades de verre et de granit dessinées par les architectes Zublena et Cabannes. La consommation énergétique de cet immeuble est estimée à 48 kwh/m2/an.
La livraison d’Axe Seine porte la surface du parc Nanterre Seine à 94 000 m2 soit 19 immeubles avec 80 sociétés locataires et 2 000 emplois. En façade de l’A86 et en bordure de Seine, Axe Seine est certifié Breeam very good «design stage». Il comprend 25 000 m2 aisément divisibles, répartis sur cinq niveaux présentant une grande souplesse d’aménagement et desservis par six halls. Son architecture lumineuse aux lignes courbes et contemporaines est signée Paul Mayla. Là encore, une large gamme de services contribuera à la qualité de vie quotidienne des salariés. Axe Seine a été conçu dans le respect total du Grenelle de l’Environnement. Parmi les points marquants, il faut tout particulièrement mentionner le jardin central et les terrasses, la récupération des eaux pluviales pour l’arrosage, la performance de la GTC, la climatisation par poutres thermiques en faux plafond, la réduction des consommations d’eau, l’omniprésence de la lumière naturelle…
Une fois Axe Seine commercialisé, nous lancerons le Narval 2, une opération lauréate du projet PEREN (Performance Energétique et Environnement Pérenne) avec la Fondation Bâtiment-Energie qui vise à modéliser et tester l’immeuble «idéal». Le Narval 2 (11 000 m2) sera édifié selon de nouveaux processus de construction respectueux de l’environnement.
Il sera « énergie 0 ».
M2 : Une autre opération en cours, est votre première construction sur le futur Parc Paris-Saint Denis…
Philippe Lemoine : … En bordure de l’A1 et à proximité immédiate du RER B Plaine Stade de France et du RER D Saint-Denis Stade de France, ce parc en devenir bénéficie d’une situation exceptionnelle.
Le Cézanne, qui sera livré fin 2011, a été conçu en collaboration avec le cabinet d’architectes Fiszer Atelier 41. Les 22 000 m2 seront répartis en sept niveaux offrant des plateaux de 2 000 à 4 000 m2, un restaurant de 440 places, une cafétéria et 352 parkings en sous-sol. L’immeuble aux formes fragmentées et aux matériaux contrastés sera agrémenté d’un jardin intérieur. Il sera, de par l’efficience de son organisation générale et la flexibilité de ses espaces, un outil de travail performant, particulièrement agréable pour près de 1 700 personnes. La conduite d’une démarche de haute qualité environnementale permet d’atteindre le niveau de performance THPE. Une deuxième opération, le Sisley, conçue par le cabinet d’architectes Chaix & Morel, s’enclenchera dès la commercialisation achevée de la première. Nous détenons déjà le foncier. Le Sisley offrira six niveaux de bureaux avec des plateaux de 2 500 à 4 700 m2 pour un total de 22 000 m2. Un troisième projet est déjà à l’étude sur ce site que nous jugeons très porteur.
M2 : A Fresnes, dans le Val de Marne, vous procédez à l’extension d’un parc commercial existant.
Philippe Lemoine : Il s’agit de l’unique pôle de commerces détenu par Silic. Le parc de la Cerisaie a une forte notoriété en raison du Fun Park Playmobil qui reçoit 350 000 visiteurs par an.
Cette fréquentation le place au premier rang des lieux les plus visités du Val de Marne.
Après une extension de 20 000 m2 et une restructuration, 
La Cerisaie deviendra avec 50 000 m2 de commerces l’un des plus importants retail parks de la région parisienne en centre ville. Nous allons ajouter près de 1 100 places de parkings aux 610 existantes. Une résidence hôtelière de 2 400 m2 et 4 000 m2 de bureaux sont aussi programmés. Là encore, la modernisation permet d’intégrer les critères de développement durable dans le choix des équipements comme des matériaux. Nous prenons notamment en compte l’amélioration de l’isolation, la géothermie, la récupération des eaux pluviales et le traitement des déchets. La livraison de la nouvelle tranche interviendra en mai 2011.
M2 : Quelles acquisitions externes avez-vous réalisées récemment ?
Philippe Lemoine : Nous continuons d’investir dans des immeubles existants en pratiquant une politique ciblée de nature à renforcer nos positions par des actifs déjà loués. Dans le cadre de cette stratégie patrimoniale, nous avons acheté en février 2010, sur La Défense Nanterre-Préfecture, l’immeuble Les Trois Fontanot, soit 14 500 m2 entièrement loués à RTE et à l’Epasa. Silic est désormais propriétaire de la totalité des immeubles du boulevard des Bouvets à Nanterre, qui constitue le prolongement de l’axe historique de l’ouest parisien. En 2009, notre société avait acquis, sur le secteur Nanterre-Préfecture, l’immeuble Reflets Défense, soit 5 800 m2 occupés par le Conseil général des Hauts-de-Seine.
M2 : Quelles sont les perspectives de Silic à l’horizon 2015 ?
Philippe Lemoine : Silic dispose d’ores et déjà, pour les années à venir, d’une puissante réserve de croissance constituée par les différents projets que nous venons d’évoquer. Ceux-ci, une fois livrés et commercialisés, alimenteront la progression des loyers. Une autre de ses forces réside dans le potentiel de réserves constructibles : 1 000 000 m2, pour une grande part à Rungis, où nous avons sur les cinq prochaines années un plan de livraisons ininterrompu : quatre opérations représentent environ 90 000 m2 de nouveaux actifs. Après la livraison du Montréal, nos équipes démarreront le Québec (un ensemble de 3 immeubles représentant 35 000 m2), puis le Vancouver (6000 m2). Le Vauban-Lisbonne (35 000 m2) et enfin le Rome (14 000 m2) viendront par la suite.
Notre politique est de limiter le risque en n’engageant les travaux d’un immeuble que lorsque le précédent, sur le même site, est commercialisé à 70%. Entre-temps, nous assurons la maîtrise foncière des opérations suivantes, prêtes à être lancées aux moments les plus opportuns. Notre rythme s’adapte aux conditions du marché. Toutefois, nous avons une règle prudentielle supplémentaire : les constructions en cours «en blanc» ne représentent jamais plus de 5% du patrimoine en exploitation.
