SCHNEIDER INTERNATIONAL
Les experts des enseignes
Fondée en 1987 par Jean-Pierre Dumur (Mrics), expert agréé par la Cour de cassation en France et la Cour Supérieure de Justice à Luxembourg, Schneider International exerce une activité d’expertise, d’audit, de conseil et d’arbitrage en immobilier d’entreprise. Spécialiste des baux commerciaux, la société sert essentiellement une clientèle d’utilisateurs d’envergure nationale et internationale, entrant dans la catégorie des « Grands Comptes ». 
Au cours des cinq dernières années, deux jeunes associés ont rejoint cette entreprise familiale, indépendante de toute organisation industrielle, commerciale ou financière : Stéphane Glabay en janvier 2007 et Damien Glabay en septembre 2008.
Implantée en France et à Luxembourg, Schneider International travaille en permanence sur la France et le Bénelux et ponctuellement, dans les autres pays de l’Union européenne.
M2 : Pouvez-vous, tout d’abord, présenter brièvement le cœur de métier de votre entreprise ?
Jean-Pierre Dumur : Depuis près de vingt cinq ans, Schneider International développe une activité fortement orientée vers le droit des baux commerciaux. Concrètement, nos missions visent le plus souvent l’estimation de valeurs locatives, la négociation des clauses et conditions de nouvelles locations, la renégociation de baux en cours ou l’évaluation d’indemnités d’éviction...
Nous disposons actuellement d’une banque de données de plus de 7 000 références locatives sur toute la France.
M2 : Quel est le profil de vos clients ?
J-P. Dumur : Notre clientèle est composée essentiellement d’entreprises ayant le statut de locataires. Nous travaillons quotidiennement pour le compte de grandes enseignes qui surveillent au jour le jour leur parc locatif et font appel à nous, de plus en plus par anticipation, pour auditer leurs loyers contractuels au regard des valeurs locatives des secteurs concernés. Nos interlocuteurs sont les responsables juridiques et financiers auxquels se joignent parfois, les responsables du développement.
M2 : Quelle est la consistance de vos interventions en matière d’expertise ?
J-P. Dumur : Nous intervenons la plupart du temps en amont de moments décisifs dans la vie du bail : révision de loyer, renouvellement, éviction, restructuration des locaux.
Rappelons qu’en vertu de l’article L.145-33 du Code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». En outre, au visa de l’article L.145-39 du Code de commerce, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé.
Dans cette hypothèse, devenue fréquente au cours des dernières années en raison de la forte variation des indices, il est donc possible de solliciter le retour à la valeur locative, même si celle-ci s’avère inférieure au loyer convenu à l’origine !
Mais dans tous les cas, une action en fixation de la valeur locative, qu’elle soit amiable ou judiciaire, doit impérativement être fondée sur un rapport d’expertise objectif et dûment référencé, sous peine d’être vouée à un échec certain : c’est à ce niveau que nous intervenons.
M2 : Quel est votre mode opératoire en matière d’audit ?
Damien Glabay : Nous sommes de plus en plus sollicités par les grandes enseignes, pour des audits complets de leur parc locatif, afin de contrôler le niveau de leurs loyers par rapport au marché.
Dans la pratique, nos missions se déroulent en deux étapes.
Dans un premier temps, nous analysons objectivement les dossiers qui nous sont confiés au regard de l’article L.145-33 du Code de commerce et nous rendons, pour chaque dossier, un rapport de synthèse en valeur locative.
Dans un second temps, si nous avons constaté un loyer contractuel supérieur à la valeur locative, nous prenons contact avec le bailleur concerné, aux fins de négocier avec lui de nouvelles conditions locatives, sur la base de notre rapport d’expertise.
En cas d’échec de la négociation amiable, nous engageons la procédure en fixation judiciaire devant le juge des loyers commerciaux compétent pour le compte de notre client et nous représentons celui-ci aux côtés de son avocat jusqu’à l’issue finale du dossier. Nous rédigeons les notes techniques nécessaires au soutien des mémoires, nous assistons aux opérations d’expertise judiciaire, nous préparons les dires à expert, les mémoires après expertise, etc… Mais fort heureusement, nous transigeons la plupart du temps amiablement !
En effet, dans la majorité des cas, les rapports bailleur-locataire sont fondés davantage sur le dialogue que sur la confrontation et notre compétence technique aux côtés des preneurs est plutôt de nature à favoriser un accord avec les propriétaires.
M2 : Question indiscrète : dans ces missions d’audit, comment êtes-vous rémunérés ?
D. Glabay : Votre question n’est pas du tout indiscrète, nos honoraires étant communiqués à première demande, dans la plus parfaite transparence !
En matière d’audit, les honoraires afférents à la première phase consacrée aux études préalables, font l’objet d’un tarif dégressif en fonction du nombre de dossiers à traiter. Pour la deuxième phase, notre rémunération est assise exclusivement sur les économies de loyers, taxes et charges obtenues au profit de notre client.
M2 : Vous assistez ou représentez également vos clients à l’occasion de la signature d’un nouveau bail. Quels services leur apportez-vous ?
S. Glabay : D’une part, nous examinons les conditions financières proposées à notre client, pour lui permettre de s’engager au juste prix. D’autre part, nous négocions pour lui les aspects juridiques du bail et, le cas échéant, nous rédigeons l’acte correspondant.
Les baux commerciaux constituent en effet un domaine où la multitude des paramètres à prendre en compte rend le traitement extrêmement complexe et où la rédaction des clauses contractuelles revêt une importance capitale. A l’exception de quelques dispositions d’ordre public, c’est la convention qui fait la loi entre les parties pendant toute la vie du contrat et, en dehors de la fixation du loyer révisé ou renouvelé, le juge n’a pas pouvoir d’en modifier une seule ligne.
M2 : Un point toujours en débat : le calcul de la valeur locative,
en matière de révision ou de renouvellement, intègre,
pour certains professionnels, la décapitalisation du droit au bail. Vous êtes toujours en première ligne pour combattre ce concept ?
J-P. Dumur : : La méthode consistant à considérer comme étant de la valeur locative l’addition de plusieurs composantes fait, en effet, l’objet depuis des années d’une vive controverse doctrinale.
En l’espèce, certains praticiens continuent, contre vents et marées, à confondre deux choses qui n’ont strictement rien à voir entre elles :
- d’une part les coûts à engager par un preneur pour prendre en location un local offert libre de toute occupation, intégrant dans certains cas un droit d’entrée au profit du bailleur et/ou un droit au bail au profit du locataire sortant, lesquels détiennent la « propriété commerciale » du local considéré, qu’ils se proposent de vendre au locataire entrant.
- d’autre part, la valeur locative afférente à un local faisant l’objet d’un bail commercial en cours, dans lequel c’est le locataire en place qui possède déjà le droit au bail, lequel constitue un élément de son fonds de commerce.
Décapitaliser la valeur du droit au bail pour l’ajouter à la valeur locative déterminée au visa de l’article L.145-33 du Code de commerce revient à refaire payer au locataire en place la valeur de son droit au bail à chaque renouvellement…ce qui est absurde !
Pendant longtemps, la jurisprudence s’est montrée hésitante sur le sujet. Mais fort heureusement, une série d’arrêts rendus entre janvier 2010 et janvier 2011 dans le même sens par cinq Cours d’appel distinctes a enfin clairement fixé les choses : le droit au bail versé au locataire sortant ne doit en aucun cas être intégré dans le calcul de la valeur locative en matière de révision et/ou de renouvellement.
Il ne manquait que la « sanction suprême ». Elle est intervenue le 31 mai 2011 : dans un arrêt rendu sur un pourvoi formé par un bailleur contre l’un des arrêts de Cours d’appel rapportés ci-dessus la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a tranché le débat :
« Attendu qu'ayant retenu que M. X... citait des références de valeurs locatives reposant sur une méthode intégrant la décapitalisation du droit au bail, n'établissait pas que les sommes qui avaient été versées aux précédents locataires et non aux bailleurs correspondaient à des suppléments de loyer et que la méthode qu'il proposait n'intégrait pas le caractère d'immobilisation du droit au bail que le locataire pouvait récupérer lors de la vente de son fonds, la cour d'appel a souverainement fixé la valeur locative des biens donnés à bail sans retenir cette méthode »
Ainsi, avec sa concision habituelle, la Cour de cassation rejette clairement « la méthode intégrant la décapitalisation du droit au bail », pour trois motifs clairement exprimés dans l’arrêt :
- le droit au bail est une somme versée au précédent locataire et non au bailleur,
- le droit au bail ne peut, de ce fait, correspondre à un supplément de loyer, - le droit au bail est une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente de son fonds.
M2 : Autre sujet qui vous tient à cœur : « l’obligation de délivrance ». Que recouvre-t-elle ?
J-P. Dumur : : L’obligation de délivrance est imposée au bailleur par l’article 1719 du Code Civil :
« Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
En vertu de la liberté contractuelle qui est un des principes fondamentaux du droit français des contrats, les baux dits « investisseur » ou « triple net » comportent des clauses dérogatoires au droit commun, transférant systématiquement sur le preneur toutes les charges, taxes et réparations incombant normalement au bailleur.
C’est en présence d’un bail de ce type que la Cour de cassation, dans un important arrêt du 9 juillet 2008, largement publié et commenté dans son rapport annuel, a rappelé une règle intangible :
« Si le Bailleur peut mettre à la charge du Preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble… »
Depuis, au fil d’un nombre important d’arrêts rendus dans le même sens, la Cour de cassation n’a cessé de rappeler ce principe et en particulier l’alinéa 2 de l’article 1719 :
« pendant toute la durée de la location, le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».
L’obligation de délivrance constitue en effet un principe fondamental et incontournable du contrat de louage : le bail ne pouvant pas exister sans la délivrance de la chose louée, la Cour de cassation attribue à l’obligation de délivrance un caractère d’ordre public : le bailleur ne peut en aucun cas s’exonérer de cette obligation et aucune clause du bail ne peut l’en dégager.
En conséquence, quelles que soient les clauses du bail concernant l’acceptation des lieux en l’état, les mises aux normes, la vétusté, les grosses réparations, les vices cachés ou la force majeure, l’obligation de délivrance du bailleur subsiste, puisqu’elle tient à la nature même du contrat : si le bailleur était déchargé de son obligation de délivrance, un élément essentiel à l’existence même du contrat ferait défaut.
M2 : Dans quels cas, intervenez-vous en qualité d’arbitre
J-P. Dumur : : De plus en plus, on voit apparaître des baux commerciaux contenant une clause dite « compromissoire », aux termes de laquelle les parties conviennent qu’en cas de litige, notamment en matière de fixation du loyer, elles n’auront pas recours à une procédure judiciaire, mais à l’arbitrage.
C’est dans ce contexte que j’ai déjà eu à plusieurs reprises à intervenir : dernièrement par exemple pour le renouvellement du bail d’une grande enseigne, dans le quartier de l’Opéra à Paris.
M2 : Vous accompagnez certains de vos clients dans différents pays de l’Union européenne.
Comment pratiquez-vous ?
J-P. Dumur : : Nous intervenons hors de France, soit dans le cas d’expertises classiques en valeur vénale et/ou en valeur locative avec le concours de correspondants locaux avec qui nous travaillons depuis longtemps, soit pour négocier ou renégocier des baux commerciaux pour le compte de filiales de nos clients français, avec le concours d’avocats locaux spécialisés dans le droit immobilier du pays concerné.
Nous utilisons toujours deux langues en parallèle : le français et la langue du pays. Les documents contractuels sont livrés dans les deux versions.
En effet, dans la rédaction des contrats, les nuances sont importantes et l’utilisation de l’anglais comme langue unique n’est pas satisfaisante. Elle présente le risque d’ambiguïtés ou de zones d’ombres susceptibles de générer ultérieurement des conflits.
C’est ainsi que nous avons négocié en début d’année, pour le compte de la filiale d’un de nos clients français, le renouvellement du bail d’une usine de 43.000 m2 à Berlin, appartenant à l’un des principaux groupes industriels allemands. Nous avons collaboré avec un avocat spécialisé, parfaitement francophone mais de langue maternelle allemande.
Le résultat de cette collaboration a été tout à fait satisfaisant : un nouveau bail de 10 ans, renégocié ligne par ligne et un loyer de renouvellement de 1.350.000 € par an, contre 1.730.000 € auparavant.
M2 : Comment voyez-vous évoluer votre métier d’expert en baux commerciaux dans les prochaines années ?
J-P. Dumur : : Lors d’une interview donnée à votre revue, en avril 1998, vous m’aviez demandé : « en guise de conclusion, quel est votre fil conducteur ? » Je vous avais répondu : « un expert n’invente rien : il se contente d’observer, mais il doit garder en permanence les yeux ouverts… Alors, notre fil conducteur ? Etudier le problème de notre client, regarder le marché. Ensuite, et dans l’ordre : analyse, synthèse, action ! »
Même si Clémenceau prétendait que seuls les imbéciles ne changent pas d’avis, je vous dirai aujourd’hui la même chose : pour moi, comme pour mes deux jeunes associés, l’expertise n’est pas une science magistrale où le technicien, tel l’oracle, délivre « sa vérité », mais un outil d’aide à la décision pour le client qui y a recours.
Le grand changement aujourd’hui par rapport à hier c’est que, à partir du même travail d’analyse objective du problème posé, nos clients nous demandent de plus en plus de les assister, voire de les représenter dans les contacts, les négociations et le cas échéant, les procédures à conduire pour parvenir à la solution.
Nous sommes toujours des « experts en baux commerciaux », mais nous sommes chaque jour davantage des « conseils techniques » spécialisés en baux commerciaux.
