PROUDREED
Une vision patrimoniale à long terme
Première foncière privée française, dotée de 2 Mds€ d’actifs, Proudreed détient, dans toute la France, un patrimoine réparti sur cinq classes d’immobilier d’entreprise : bureaux, logistique, activités, messagerie et commerce. Investisseur, développeur et gestionnaire, sa vision à long terme et sa politique de proximité sont les clés de sa capacité à accompagner son millier de clients dans la durée. Christophe Le Corre, président de Proudreed, revient sur la stratégie de la société engagée dans une forte croissance, ainsi que sur les projets en cours qui témoignent notamment d’un nouvel appétit pour le commerce.
M2 : Créée en 1998, comment se positionne Proudreed aujourd’hui ? Pouvez-vous retracer son parcours en France ?
Christophe Le Corre : Première foncière privée en France, Proudreed se situe, en volume d’affaires, à la sixième ou septième place des foncières cotées. Les actionnaires sont trois familles aux profils différents (industriel, financier, shipping) qui mènent, depuis une quarantaine d’années, l’histoire de Proudreed.
Leur activité immobilière a débuté en 1979, au Royaume Uni, avec la constitution d’un portefeuille immobilier et des rendements supérieurs à 10%, dans un objectif de détention long terme.
Au cours des années 1995-97, le marché anglais devenu trop spéculatif les a ame- nés à y suspendre les acquisitions, faute de biens correspondant aux critères requis. Ils se sont alors orientés vers l’Europe continentale.
La France qui était, à l’origine, une spin-off de l’activité en Grande-Bretagne est, aujourd’hui, le marché primordial. La valorisation de l’ensemble des actifs de la foncière britannique s’élève à 1 Md£, alors que celle des actifs de Proudreed est de 2 Mds€.
M2 : Comment se passent les relations avec la Grande-Bretagne ?
C. Le Corre : Nous avons la chance d’avoir trois personnes physiques comme actionnaires, très dynamiques et fortement impliquées. Leur présence dans le suivi des affaires prend différentes formes : échanges hebdomadaires, processus de reporting régulier, rendez-vous fréquents en France ou à Londres, études des projets en développement, visites des actifs ainsi que, chaque année, trois passages en revue d’une partie du patrimoine !
Nous sommes également présents en Allemagne et en Pologne à hauteur respec- tivement de 70 et 160 M€
M2 : Le modèle Proudreed est très spécifique. Quelles en sont les grandes caractéristiques ?
C. Le Corre : Trois dimensions perdurent depuis toujours :
- Une vocation ultra patrimoniale excluant l’arbitrage, à l’exception de quelques cessions nécessaires au rééquilibrage des typologies d’actifs. A cet effet, nous recherchons de plus en plus, les investissements régionaux, moins sensibles aux aléas qu'en Ile-de-France.
- L’absence de distribution de dividende.
- L’exécution en interne de tous les process déterminants. Les équipes d’asset et de property management, les fonctions financière et juridique y compris la rédaction des baux, la supervision technique, le suivi des opérations de développement ou la maintenance du parc, sont intégrés, favorisant cohérence et rapidité. La proximité et la qualité des relations avec nos clients-locataires, près de 1 000 entreprises, sont l’exigence première.
M2 : Comment accompagnez-vous vos clients ?
C. Le Corre : Notre vision à long terme s’applique aussi à la relation avec nos locataires. La politique est d’accompagner leurs évolutions, leur croissance, leurs extensions comme leurs restructurations, y compris dans les périodes difficiles. La condition est d’obtenir de la durée en contrepartie. Les baux de notre patrimoine ont, aujourd’hui, une durée moyenne de quatre ans, contre trois lors de la décennie précédente. Cette attitude partenaire est fondée sur l’écoute et la réactivité à fournir des solutions concrètes et adaptées.
M2 : Comment s’organise Proudreed ?
C. Le Corre : J’ai rejoint Proudreed à la mi 2003, tout d’abord en charge de la direction financière au côté de Jean-Pierre Raynal, alors à la tête de l’entité France. Depuis ma nomination en qualité de président, en 2008, j’ai souhaité m’entourer d’un comité exécutif réunissant fonctions opérationnelles et fonctions supports. Il se compose de six personnes : des directeurs juridique, financier, développement, des deux patrons de l’asset management et de moi-même.
L’effectif total de Proudreed est de 75 personnes dont 60 à Paris et 15 au sein des six délégations régionales qui maillent le territoire : Rhône-Alpes, Nord, Grand Ouest, Sud-ouest, Sud-est, Grand Est, et Paris. Notre expansion s’oriente dans une logique d’enracinement local donnant la part belle à l’adaptation de nos approches et de nos offres aux contextes territoriaux. Nous renforçons actuellement les équipes sur le terrain afin de mieux répondre à ces objectifs.
M2 : Quelles sont les grandes lignes de votre stratégie patrimoniale ?
C. Le Corre : Jusqu’en 2005, notre stratégie d’investissement que l’on peut qualifier d’opportuniste s’est essentiellement tournée vers la logistique, seule classe d’actifs, à l’époque, à haut rendement. Quelques parcs d’activités industrielles ou commerciales constituent des exceptions. En 2004, nous avons réalisé une importante acquisition en reprenant en sale & leaseback le portefeuille régional de Spie. En 2006, face à l’engouement inconsidéré des institutionnels vis-à-vis de la logistique, le fléchissement des rendements et la complexification de la réglementation qui rendait plus difficiles les rénovations, nous avons suspendu notre développement sur ce secteur et commencé à nous ouvrir plus largement aux parcs d’activités, aux bureaux et aux commerces.
L'année 2008 a marqué le véritable tournant d'une diversification sectorielle et géographique. Notre portefeuille était constitué, jusqu'à cette date, pour moitié de bâtiments logistiques.
En 2011, nous sommes descendus à 41 % en logistique dont 35 % en entrepôts et 6 % en messagerie-distribution urbaine, 20 % en bureaux, 25 % en activités mixtes, 12 % en commerces, à savoir en retail-park ou centres commerciaux régionaux. Le solde de 2 % représente de la réserve foncière. Sur le plan territorial, la répartition actuelle est de 36 % en Ile-de-France et 64 % en régions.
M2 : Et l’orientation pour les prochaines années ?
C. Le Corre : Deux grands objectifs ont été clairement définis :
- L’élargissement des zones d’implantation en réduisant la part de l’Ile-de-France. La région est au centre de notre stratégie. Plus nous serons en régions, mieux cela sera. Un intérêt est tout particulièrement porté sur le Grand Ouest et le Grand Est.
- Le rééquilibrage, à horizon 2015, des différents groupes d’actifs : augmenter la part du commerce à 20%, rester stable en matière de locaux d’activités et en bureaux, soit respectivement 20 % et 25 %, revoir la répartition des typologies dans le secteur de la logistique pour atteindre 20 % en stockage et 20% en messagerie ou distribution urbaine.
M2 : Comment s’opère concrètement le rééquilibrage en cours ?
C. Le Corre : Concernant le secteur logistique, deux schémas se présentent : - la vente à des utilisateurs et des investisseurs,
- la transformation des bâtiments existants quand cela est possible.
Nous avons ainsi réalisé récemment plusieurs opérations. Aux Ulis, un entrepôt dédié au groupe Carrefour va être recyclé, sur 15 000 m2, en une grande enseigne de bricolage qui sera associée à un village d’artisans.
Des actifs de logistique peuvent être également reconvertis en espaces de loisirs : karting, foot en salle ...
A Lyon, un centre de distribution de La Poste connaît une nouvelle vie par l’aménagement d’un complexe de football indoors. Soccer 5, leader et précurseur dans le domaine, propose à cet emplacement, six terrains intérieurs et deux terrains extérieurs qui permettent de pratiquer un nouveau type de foot en salle. Une transformation en data center peut également être une solution. A Seclin, au sud de la métropole lilloise, IBM a investi un montant de 35 M€ afin d’équiper l’un de nos anciens entrepôts en data center de 5 000 m2 dans le cadre d’un bail de 16 ans.
M2 : Sur quel segment d’équipements commerciaux, votre groupe souhaite-t-il être présent ?
C. Le Corre : 
Nous avons, tout d’abord, différents projets d’extension à l’intérieur de notre patrimoine. Le centre commercial régional Leclerc à Chécy près d’Orléans, ouvert au cours de l’année 2000, va bénéficier d’une galerie commerciale qui sera doublée, représentant un investissement total de 30 M€. D’autres extensions sur des sites existants ont été réalisées à Bergerac et à Bellegarde. Nous pouvons aussi saisir l’opportunité de produits fabriqués par d’autres opérateurs. Début 2011, à Nantes, Proudreed a signé, associé à un partenaire italien, l’acquisition du Carré Feydeau pour 40 M€. Cédée en Vefa par Vinci Immobilier, cette opération de centre-ville comprendra 13 000 m2 de commerces sur trois niveaux bien desservis par le tramway.
Déjà 55% des surfaces commerciales sont pré-louées. La livraison, qui participe au renforcement et à la requalification de l’hyper centre de la ville, est prévue en octobre 2013.
M2 : « M by Proudreed » est votre propre concept de parc d’activités. Quelle en est la singularité ?
C. Le Corre : En l’absence de produits correspondant à nos exigences, nous avons en effet été amenés à créer le nôtre en 2006.
« M by Proudreed » est un concept de parc haut de gamme que nous construisons et commercialisons sur des zones à forte attractivité. Il permet aux collectivités de valoriser leur foncier urbain et périurbain tout en favorisant l’arrivée d’entreprises. La modularité des surfaces facilite l’implantation tant des Pme que des TPE appartenant à des domaines économiques variés : industrie, artisanat, logistique, commerce, prestation de services ... Celles-ci peuvent, dans un deuxième temps, envisager une extension que nous aménageons, le plus souvent, sur le site même.
Proudreed défend une approche de gestion durable de ses parcs qui se concrétise par un respect de l’environnement. Ces réalisations associent des services de proximité du type banque, bureau de poste,… Nous les développons toujours dans le cadre d’une vision partagée avec les collectivités afin d’en amplifier les retombées positives sur le territoire d’accueil.
M2 : Quels sont les projets de cette nature ?
C. Le Corre : Un aménagement de grande envergure, le Parc des Forges, est en cours sur les 25 ha de l’ancien site Steelcase et Clestra entre Koenigshoffen et Hautepierre, à 1 km du centre de Strasbourg. Ce redéploiement spectaculaire d’une friche industrielle a été l’objet d’une convention entre la Communauté urbaine et Proudreed, scellant un engagement dans la durée. Nous y implantons 100 000 m2 de locaux d’activités et bureaux selon le modèle « M by Proudreed » dédié à l’activité, et le concept « Smart & Green » qui propose des espaces intelligents avec possibilité de divisibilité en petites cellules. Sur ce site, nous allons céder un foncier à Vinci Immobilier qui va y réaliser un pôle résidentiel de 500 logements accompagnés de commerces. Le montant de l’investissement pour chacun de ces programmes s’élève respectivement à 75 M€ et 85 M€.
Ce projet est appelé à devenir une vitrine illustrant ce que nous sommes capables d’apporter en tant qu’aménageur, développeur et investisseur à une communauté d’agglomération. Nous souhaitons, à l’avenir, reproduire ce concept, avec des parcs de 10 à 15 000 m2, dans d’autres agglomérations de l’ordre de 100 000 habitants.
M2 : Et dans les autres régions ?
C. Le Corre : Nous avons également des projets au sud de Paris à Mitry-Mory et au nord, dont l'achèvement est prévu sur les deux à trois ans à venir. A Elancourt, sur une réserve foncière de 11 ha en bordure de la N12, le Parc de l’Envol accueille depuis 2007 des bâtiments réalisés par la foncière en compte propre ou pour le compte de clients utilisateurs. Un immeuble de 2 000 m2 de bureaux et d’activités a ainsi été réalisé pour la société Vassal Motoréducteurs.
Nous poursuivons parallèlement nos premiers parcs d’affaires de Lyon-Saint Priest, Nice Pégomas qui compte cinq bâtiments labellisés « M by Proudreed » entièrement commercialisés, ou encore Bordeaux-Blanquefort.
En avril 2011, Proudreed s’est aussi porté acquéreur, auprès de la Communauté de communes Cœur d’estuaire, d’un foncier de 90 ha entre Nantes et Saint-Nazaire, proche du futur aéroport. Nous commercialisons des lots de clés en mains et de bâtiments multi- locataires. Ce site représente 250 000 m2 à développer à terme et un investissement de 150 M€.
M2 : Comment s’opère le financement de toutes ces opérations ?
C. Le Corre : Proudreed n’a pas d’échéance significative avant 2013-2014. La foncière affiche un ratio de loan-to-value (LTV) inférieur à 56 %. Notre rapport revenu locatif net/intérêts servis à la banque, qui est supérieur à 3, témoigne d’une capacité à rembourser confortablement nos emprunts. Ce résultat, assez exceptionnel, est particulièrement apprécié. Il nous procure aussi une certaine sérénité.
Nos partenaires financiers ont été au départ des banques allemandes, les premières à avoir compris que l’immobilier logistique pouvait générer un rendement élevé. En 2005, une opération de titrisation nous a permis de refinancer les lignes hypothécaires représentant 200 M€ de patrimoine. Notre dette est qualifiée AAA.
Depuis 2005, HSBC accompagne le déploiement du groupe sur le territoire français. Nous disposons de 600 M€ de lignes de crédit dans cet établissement, ainsi que quelques lignes à la Société Générale.
Par ailleurs, nous travaillons aussi avec nos clients sur le crédit-bail. A l’issue de la période, nous levons toujours l’option. Proudreed garde ainsi la propriété de ses actifs.
Nous avons 150 M€ d’encours en crédit-bail répartis chez plusieurs crédit-bailleurs de la place. Ce mode de financement est accueilli favorablement par divers établissements financiers.
Quand il s’agit d’investissements opportunistes purs, achat d’un bâtiment pré-loué par exemple, la part des fonds propres est de 30 à 40 %. En crédit-bail, elle est de 10 à 20 %. Dans le cas d’un développement, la proportion est de 50 %. Dans ce cadre, notre politique est de le refinancer, étape par étape, en réduisant progressivement le niveau de fonds propres.
M2 : Quelles sont vos perspectives de croissance pour les prochaines années ?
C. Le Corre : L’ambition de Proudreed vise un patrimoine de 3 Mds € à l’horizon 2020, sous réserve de trouver des produits, aux bons emplacements et en phase avec notre modèle économique. Cette ambition n’est pas, pour autant, une obligation. Dans l’hypothèse favorable, cela devrait se traduire par 80 à 100 M€ de nouveaux engagements par an, via essentiellement des développements mais aussi quelques acquisitions. Pour celles-ci, les actifs-cibles devront offrir des rendements supérieurs à 7 ou 7,5% en commerce et 8,5% en activités, en phase avec le rendement actuel de notre portefeuille, de 8% sur la valeur et de plus de 10% sur le coût d’acquisition. En 2011, le volume des investissements et développements s’est établi à 70 M€ non compris le centre commercial de Nantes.
Une grande partie de l’accroissement projeté sera, vraisemblablement, portée par deux Opci dédiés 100% Proudreed. Nous serons accompagnés dans la mise en place par Viveris Reim. L'agrément AMF est attendu au 1er semestre 2012.
