- Suroffre parce queSurproduction ?
- Mai 2009
- Plusieurs études d’établissements financiers ou d’agents évoquent un marché des bureaux dérivant vers une situation de Suroffre. Celle-ci a-t-elle seulement pour origine une pléthore d’immeubles de seconde main, délaissés par leurs utilisateurs, ou bien provient-elle également d’une Surproduction d’immeubles tertiaires ?
- Le stock de bureaux de seconde main est souvent mal évalué. D’ailleurs, son état relève, pour partie, du provisoire. Les propriétaires optent, en effet, souvent pour une rénovation de leurs biens afin de les remettre avantageusement dans le circuit.Le stock de bureaux neufs ou rénovés présente une plus grande visibilité. Il est en conséquence plus facilement quantifiable. Dans Paris et la première couronne, le fait nouveau de ce deuxième trimestre 2009 est l’émergence d’une offre d’immeubles de grand gabarit déjà livrés, ou en cours de livraison, de qualité, mais… sans locataires. L’apparition de cette vacance corrige déjà à la baisse les valeurs locatives sur quelques sites. Un tel arrêt dans la capacité d’absorption du marché est l’une des conséquences « naturelles » de la crise financière. Les utilisateurs, stoppés dans leur élan en raison des restrictions de crédit ou de leur baisse d’activité, attendent des jours meilleurs pour prendre position. Afin de ne pas « user » commercialement leurs produits, quelques opérateurs font, pour le moment, le choix d’une absence de panneautage sur les façades : les immeubles pourront ainsi se prévaloir plus facilement d’une authentique virginité lors de la reprise. La durée de ce temps de latence est aujourd’hui difficilement évaluable. Une saturation du marché peut être également envisagée comme l’explication du ralentissement soudain de la commercialisation. Ce retournement serait survenu même sans crise financière. Phénomène classique d’une surproduction au terme d’un cycle d’expansion. Le marché de l’immobilier d’entreprise vivrait ainsi un remake des années 90 !
En dénominateur commun : une abondance de crédit comme force motrice. La différence est dans l’identité des porteurs de projets. Ce ne sont plus, comme lors de la décennie précédente, des promoteurs ou des marchands de biens mais des fonds d’investissement français et étrangers.Il est certainement prématuré pour exprimer un avis tranché sur la genèse d’une telle offre excédentaire. Afin de mieux appréhender la situation, nous avons commencé à relever dans le tableau ci-dessous un échantillon de produits neufs ou rénovés, d'environ 10 000 m2 et plus, sans occupants et situés dans Paris ou la première couronne. Comme on peut le constater, la situation est loin d’être dramatique. Toutefois, ce bilan sonne comme une première alerte. Notre objectif est de surveiller le rythme de commercialisation de ces biens puis d’établir un second relevé dans quelques mois. Le tableau sera éventuellement complété par l’entrée de nouveaux actifs relevant du même cas de figure. De même, en seront bien sûr sortis les immeubles qui auront bénéficié d’un remplissage favorable. L’échantillon sera également complété par l’étude de la deuxième couronne.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
