- La longue marche de la divisibilité locative
- Septembre 2009
- Au cours des prochains mois, l’attention devra être plus particulièrement portée sur le remplissage des bureaux de la région parisienne. En effet, les résultats obtenus en matière de commercialisation conditionneront, pour 2010 et 2011, la politique d’acquisition des institutionnels.
- Le premier semestre 2009 a été marqué par l’arrivée sur le marché de produits de grand gabarit… entièrement inoccupés. On n’avait pas connu une offre disponible aussi importante en Ile-de-France depuis les années 90 ! Concrètement, les services études du Crédit Foncier prévoient plus de 5 millions de m2 vacants à la fin 2009, soit un taux de l’ordre de 10%. La situation concerne des sites périphériques mais aussi les quartiers d’affaires parisiens. Plusieurs de ces nouveaux « Paquebots »* ont largement passé l’étape de la pré-commercialisation, période propice pour adapter un bâtiment à son utilisateur. Dans notre baromètre mensuel des > 9 000 m2 vides (page 14), la liste s’allonge de mois en mois. Les opérateurs abandonnent de plus en plus un ciblage client unique et définissent une stratégie multi-locataires. Ce « mal » nécessaire présente l’inconvénient de prolonger la phase de commercialisation et s’accompagne d’une hausse des coûts. Le marché va aussi avoir tendance à s’opacifier : dans un environnement très concurrentiel, les propriétaires jouent la discrétion sur les valeurs réellement pratiquées. Ce phénomène de surproduction avait déjà été évoqué dans nos éditoriaux précédents. Il s’est hélas confirmé. L’immobilier d’entreprise a connu, en France, un long cycle d’expansion qui est arrivé à son terme. La phase actuelle de « digestion » serait même intervenue sans la crise des subprimes. Celle-ci a toutefois joué une fonction d’amplification comme en leur temps, le choc pétrolier de 1973 ou la guerre du Golfe en 1991**. Le laps de temps nécessaire à la résorption de la production existante, ou sur le point d’être livrée, dépendra, bien sûr, d’une reprise plus ou moins rapide de l’activité économique, d’éventuelles concentrations et restructurations d’entreprises mais aussi du report de lancement d’un certain nombre d’opérations.
* Terme qualifiant, dans les années 90, les immeubles vides de grande surface.
** En 1994, le taux de vacance en IdF avait atteint les 10,3% pour un parc de l’ordre de 40 millions de m2.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
