- Investisseurs en logistique : un combat de géants
- Juin 2007
- La physionomie des investisseurs en logistique a, au cours de ces trois dernières années, considérablement évolué. Des poids lourds, nouveaux venus dans ce secteur, prennent une place prépondérante entrant ainsi en compétition avec un oligopole de géants déjà bien établi. La stratégie de ces acteurs est autant industrielle que patrimoniale. Trois grandes catégories d’investisseurs se dessinent : les diversificateurs, les stratèges industriels et les développeurs-investisseurs. Le supplément M2 sur la logistique*, à paraître en juin 2007, présente une photographie de cette mutation.
* Envoi sur demande (lettrem2@lettrem2.com).
- Les diversificateurs
Quelques-uns sont arrivés sur le marché, il y a 3 ou 4 ans, attirés par des rendements de 8 à 9,5%. Ces investisseurs menaient une stratégie de diversification entre différents types d’actifs. Les taux générés par les entrepôts permettaient de rehausser la rentabilité moyenne d’un portefeuille. Plusieurs acteurs (Corio, Deka, Inovalis, Cargill, Scor…) ont, depuis, arrêté leurs acquisitions en raison du fléchissement des rendements, désormais entre 6 et 7% pour la catégorie A, ou d’une gestion trop spécifique de ce produit. D’autres institutionnels ont persisté ou sont venus plus tard comme des Scpi et des foncières. L’acquisition récurrente d’une dose d’entrepôts est pratiquée par Affine, Paref, Halverton, Edissimmo, le fonds allemand III,… Des messageries ou de la logistique urbaine sont également recherchées par des foncières privées.
Les stratèges industriels
?Des nouveaux prétendants sont entrés, en logistique, avec la volonté d’occuper une place prépondérante. Ils sont en phase avec une demande croissante de massification de sites souhaitée par les logisticiens ou les chargeurs. Ces derniers ont tendance à vouloir regrouper leurs entrepôts pour réaliser des économies d’échelle et bénéficier d’actifs aux nouvelles normes HQE. Des investisseurs « entrants » opéraient déjà en logistique dans plusieurs pays. Ils pénètrent le secteur, en accéléré, et saisissent des externalisations (Compagnie La Lucette, WP Carey). Des poids lourds se sont formés, des regroupements sont en cours : Foncière des Régions a créé Foncière Europe Logistique de dimension européenne comme l’est désormais, également sur ce secteur, Axa Reim. Le marché n’est pas à caractère « marchands de biens » : la plupart des acteurs, comme Gecina ou Generali, sont prêts à acquérir des réserves foncière afin de programmer de nouveaux développements. De purement patrimoniale,
leur stratégie devient ainsi industrielle. Elle va au-delà d’une politique stricto sensu d’investisseur. Ce positionnement nécessite des asset spécialisés, une connaissance des attentes de la clientèle,
ainsi que de la production.
Les développeurs-investisseurs
Une politique de constitution de réserves foncières mène parfois à une activité de développeur-investisseur. L’institutionnel passe, dans un premier temps, des CPI avec des sociétés de promotion. Le taux de rendement d’une opération, ainsi initiée, est supérieur à l’achat d’un produit sécurisé. Ixis AEW avait inauguré cette stratégie en formant des partenariats avec PRD. Plus récemment, Gecina a passé des accords avec Cibex après avoir acquis des fonciers. Ces fiançailles et cette prise de risque peuvent être suivies d’un mariage investisseur-promoteur. Concerto Développement et Macquarie Global Property ont ainsi sauté le pas en formant la joint venture Logiffine afin de constituer un portefeuille. Gazeley a agi parallèlement avec l’investisseur CalEast Global. Generali, repreneur des sites de Blackstone, cible plusieurs fonciers en confiant l’asset à sa filiale Parcolog Gestion. Le fonds immobilier Macquarie a acquis Eurinpro et intervient désormais en tant qu’opérateur global. La société belge Warehouses de Pauw, opérant dans le nord de la France, dispose également de ces deux casquettes tout comme Bleecker Group. En effectuant son entrée en bourse et devenant ainsi la première Siic pure player en logistique, Argan confirme son orientation de promoteur détenteur d’un patrimoine. Plusieurs groupes ont pour modèle Prologis, numéro un en France et dans le monde de la logistique. Cette entité dispose, par rapport à toutes les autres, d’une sérieuse avance.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
