- Logistique : une nouvelle vague
- Février 2006
- Le résultat de l’appel d’offres Blackstone-Parcolog, à la fin 2005, a confirmé l’intérêt d’une nouvelle vague d’investisseurs pour la logistique. Il est symptomatique que les quatre mieux disants de ce deal (Generali, Gecina, Morgan Stanley, Axa) n’étaient pas, avant 2004, présents sur ce secteur. Cette arrivée en puissance ne peut toutefois être considérée comme une relève : les propriétaires traditionnels d’entrepôts ne désarment pas et poursuivent aussi, à l’exception de Blackstone, leurs acquisitions.
- Ces nouveaux venus ne sont pas en quête d’une simple hausse du rendement de leur portefeuille. Ils visent plutôt une position de leadership sur le marché de la logistique. Dans ce but, ils reprennent des plates-formes offrant des possibilités d’extension. Generali dispose désormais, avec Parcolog, de 162 000 m2 de bâtiments sur le point d’être construits et 325 000 m2 en projet. Avec la reprise de Paris Oise, LaSalle Investment devient propriétaire d’un parc en potentiel. Le Crédit Agricole est le partenaire de PRD sur une plate-forme de 380 000 m2 à réaliser en région parisienne. Morgan Stanley a repris, auprès de Curzon, un portefeuille européen de 417 000 m2 dont une partie est à développer en France. Le fonds américain AMB a signé, avec Nexity Geprim, une extension de
100 000 m2 à l’Isle d’Abeau et, toujours en blanc, 55 000 m2 à Gonesse. Encore avec Geprim, le fonds allemand CGS a pris position sur trois sites : Fos Distriport, Saint Priest et Bourg-en-Bresse. De son côté, Logistics 2, pratique depuis plusieurs années, une politique de maîtrise foncière. Ce fonds, comprenant plusieurs investisseurs européens, a encore pris récemment position, avec Advim, sur 30 ha au Havre… Une nouvelle carte se met ainsi en place. Un oligopole d’institutionnels est en train d’émerger. Le moment est favorable : les utilisateurs ont besoin d’une nouvelle génération de bâtiments adaptés aux normes ICPE et aux mutations de leur métier. Une offre de forte amplitude est en cours de gestation. De nouveaux sites, comme les zones portuaires, sont recherchés en raison de l’essor des transports par containers. Des entrepôts-relais ont tendance à se rapprocher des centres urbains. Des groupes internationaux, tels Gazeley, essaiment dans différentes régions de l’Hexagone. La course à la suprématie va être plutôt rude. Elle nécessite une vision à long terme, des capitaux importants et un comportement proactif. Au programme : densification des réseaux, multiplication des engagements fonciers, réalisation de bâtiments plus écologiques et mieux adaptés à des travaux de conditionnement. Tous ces efforts interviennent dans un marché, où les valeurs locatives connaissent une pression à la baisse. Toutefois, les signatures de baux à long terme confortent les candidats acquéreurs. La compétition se déroule aussi à l’échelle européenne. ING Reim, CGS, Gazeley, Aareal Eurologistics, Heitman, Curzon, Morgan Stanley... sont déjà multinationaux. Des concentrations, générées par des reventes d’actifs, vont se produire. Quelques investisseurs opportunistes prennent position en anticipant une reconfiguration génératrice, sans aucun doute, de surenchère. Dans ce marché, le modèle des opérateurs-investisseurs reste, pour une bonne part, Prologis. Le groupe américain, en reprenant Garonor, a su arriver le premier dans l’Hexagone. Ce pionnier bénéficie ainsi d’une bonne longueur d’avance et, par la puissance de son développement, joue désormais à plein l’effet de chaîne européenne.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
