Les Entretiens de Lettre M2 - Véronique Bougardier

Ailleau-Bougardier

Développeur de crédits
pour opérations immobilières

Le cabinet Ailleau-Bougardier, dirigé par Véronique Bougardier, est spécialisé dans la recherche de solutions en financements hypothécaires.
Son équipe est issue de la banque, du notariat, de l’immobilier et de la gestion de patrimoine. Grâce aux partenariats établis avec des établissements financiers et des organismes de niveau international, le cabinet Ailleau-Bougardier propose aux sociétés de promotion et aux marchands de biens, l’étude, la conception et la mise en place de financements sur-mesure, alternatifs à ceux des banques françaises de réseau.

M2 : Quelles sont les caractéristiques du crédit hypothécaire et de la vente avec option de rachat, dite à réméré?

Véronique Bougardier :

Dans les deux cas, il s’agit d’obtenir des liquidités. Le crédit hypothécaire consiste à emprunter une certaine somme auprès d’une banque en donnant en garantie un bien : appartement, maison, immeuble, bureau ou autres. Il s’adresse donc à des personnes possédant déjà un ou plusieurs biens immobiliers.
Lorsque toutes les formes de crédit, y compris le crédit hypothécaire, ne sont pas accessibles, nous avons recours à la vente avec option de rachat (réméré) qui, soulignons-le, n’est pas un prêt. Son principe stipule que le vendeur du bien se réserve le droit de le racheter au prix où il l’avait vendu, à tout moment, et ce pendant cinq ans. Au cours de ce délai, il peut jouir du montant libéré qui lui faisait précédemment défaut.
Sur ces deux axes, nous concrétisons une centaine de dossiers par an.

M2 : Comment ces crédits peuvent-ils se substituer à l’offre classique ?

V. Bougardier : Les promoteurs viennent nous voir quand leurs banques habituelles tardent à donner un accord ou tout simplement manifestent un refus. Celles-ci sont aujourd'hui plutôt frileuses, en raison du renforcement des normes prudentielles. Un rejet total ou partiel peut provenir d’un manque d’apport personnel, d’un état des réservations insuffisant ou encore d’un profil ne répondant plus aux critères requis, suite à un mauvais bilan, même si l’emprunteur détient un patrimoine de qualité.
Notre rôle est de permettre à ces entreprises de continuer à travailler, soit en leur trouvant un complément de financement via un prêt hypothécaire, soit en concevant, pour la totalité de la demande, une solution « autre », à laquelle elles n’ont pas accès par les voies qui sont ordinairement les leurs.
Dans ces conditions, nous utilisons comme levier un élément du patrimoine existant.

M2 : Et les marchands de biens ?

V. Bougardier : La catégorie des marchands de biens souffre d’être souvent inéligible aux prêts immobiliers classiques. En dehors de quelques banques spécialisées, les établissements traditionnels ne s'aventurent pas vraiment sur leur marché. Après étude de leurs dossiers, nous pouvons généralement les faire bénéficier d’un prêt standard sur le bien qui va être acheté à hauteur de 50 %, le complément étant obtenu dans le cadre d’un crédit hypothécaire garanti par un autre bien préexistant. Si le patrimoine personnel est suffisant, le bien futur peut rester libre, ce qui est particulièrement intéressant pour le professionnel.
Les marchands de biens apprécient notre réactivité en phase avec l’urgence des décisions qu’ils ont à prendre. Nous savons leur procurer des solutions sous une quinzaine de jours.
Précisons que fort d'une expérience de plus de 40 ans, le cabinet a su tisser des liens de confiance avec des organismes financiers français et étrangers ou avec des investisseurs privés. La culture dont nous sommes imprégnés, nous a conduits par ailleurs à adopter une rémunération uniquement liée au résultat.

M2 : Pouvez-vous revenir sur la spécificité du crédit hypothécaire ?

V. Bougardier : Le crédit hypothécaire est un mode de financement d’une grande simplicité, très répandu dans les pays anglo-saxons. A Paris et à Nice, le cabinet Ailleau-Bougardier s’est spécialisé dans ce type de crédits dès 1970. Le principe, nous l’avons vu, est d’apporter un actif immobilier en garantie afin de disposer d’une trésorerie à concurrence de 50 % de la valeur dudit bien immobilier. Ce crédit est naturellement conditionné par la capacité de l’emprunteur à rembourser sa dette.
Avec un taux entre 4,80% et 6,25%, le crédit hypothécaire est compétitif. Les combinaisons de remboursement sont diverses : les intérêts seuls pendant cinq ans avec de faibles mensualités, puis le capital en une fois, in fine, ou bien étalé dans sa totalité sur des périodes plus ou moins longues. Le crédit peut être suspendu à tout moment par anticipation moyennant des frais qui n’excéderont pas 3%.
Les dossiers sont étudiés de manière très personnalisée par les conseillers du cabinet qui se penchent sur l’ensemble de la situation de l’emprunteur. Dans le crédit hypothécaire, on discute beaucoup, on réfléchit, on répond à une histoire personnelle. Une fois obtenu tous les documents nécessaires, une visite de l'actif est organisée avec le prêteur ainsi qu'une rencontre du candidat au crédit. La réponse est donnée dans les dix jours. Les fonds seront instantanément débloqués à la signature de l’acte. Au total, la démarche aura demandé moins de deux mois.

M2 : La vente à réméré est particulièrement méconnue. Quelles en sont les parties prenantes ?

V. Bougardier : Dans la vente à réméré, tout est prévu dès le départ. L’acquéreur, un investisseur privé, devient temporairement propriétaire et perçoit les loyers du bien. La vente de l'actif est réalisée à un prix se situant entre 50 % et 60% de sa valeur, avec faculté de reprise à tout moment pendant une période déterminée moyennant le versement du prix initial, le remboursement des frais de vente, des coûts d’entretien, de réparation, ainsi que des travaux éventuels.
Faute par le vendeur d’avoir respecté le pacte et exercé son droit dans le terme prescrit, l’acquéreur devient propriétaire irrévocable. Ce dernier scénario est toutefois très marginal. Des clauses sont mises au point afin de rassurer l’acheteur comme le vendeur aussi bien pendant la période de « portage » qu’à l’issue de l’opération.
L'atout majeur du cabinet est son portefeuille d’investisseurs privés ayant la capacité d’acheter sans condition suspensive et d’accepter le principe du réméré en contrepartie d’un rendement confortable de l’ordre de 12% l’an. Les montants recherchés vont de 1 à 5 millions d’euros. Les opérations durent en moyenne de deux à trois ans, parfois moins.
Attractif pour l’investisseur engagé, le réméré est aussi un excellent produit pour le promoteur puisqu’en palliant une situation de trésorerie provisoirement difficile, il peut lancer rapidement son opération et ainsi gagner du temps. Il n'a pas non plus à chercher des associés ou à entreprendre une copromotion. En définitive, il n'aura pas à partager la direction de son chantier comme la marge générée. A l’issue d’un réméré, si la capacité d’emprunt a été restaurée, le relais peut être pris par un prêt immobilier au taux du marché.
Le promoteur, qui a cédé un patrimoine personnel avec la possibilité de le reprendre, va pouvoir le racheter dans un délai court grâce aux ventes réalisées sur son opération. Les loyers élevés, supportés sur une brève période, auront ainsi servi de tremplin à la réalisation de l'opération.

M2 : Pouvez-vous citer quelques exemples concrets de vos interventions ?

V. Bougardier : Le propriétaire d’un hôtel dans le Midi, qui souhaitait le transformer en une résidence de luxe, avait besoin de 8 millions d’euros pour créer 30 appartements de 80 m2, avec deux villas de prestige construites sur les toits. Notre client a racheté son réméré, deux ans seulement après la mise en place du fonctionnement, uniquement grâce à la vente des deux villas. Difficile de faire mieux !
Autre exemple : à la Courneuve, un immeuble acheté à l’origine 600 000 € avec la méthode de la vente à réméré est aujourd’hui estimé 4 millions d’euros. La trésorerie dégagée a permis de réaliser les travaux et de mettre en route les locations qui dégagent actuellement 300 000 € annuels de revenus locatifs. Là encore, le réméré s’est avéré être un formidable levier.

M2 : Comptez-vous faire évoluer vos produits pour satisfaire une demande qui prend de l'ampleur ?

V. Bougardier : Les affaires nous arrivent via des réseaux bancaires, des avocats, des notaires, des conseils en gestion de patrimoine et, en direct, à la suite des campagnes de publicité que nous diffusons quatre fois par an sur les chaînes de télévision LCI et BFM TV.
L’année 2012 est clairement, pour nous, celle des promoteurs et des marchands de biens. Le recours aux crédits classiques étant devenu difficile, nous les aidons à mobiliser, indépendamment du système bancaire, la trésorerie nécessaire au lancement et au développement de leurs projets. Nous réfléchissons d’ailleurs à la création, pour les dossiers les plus importants, d’un fonds regroupant des souscripteurs permanents afin de pouvoir répondre mieux encore à leurs demandes.